Как новые требования центрального банка к банкам повлияют на ипотечное кредитование и какая недвижимость может начать терять в цене уже 30 мая этого года?
Центральный банк, неоднократно критиковавший сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам, был вынужден пойти на более жесткие меры. Многие коммерческие банки были ошеломлены жестким подходом Банка России к кредитным организациям, которые предоставляют ипотечные кредиты по субсидированным ставкам от застройщиков, выдают кредиты клиентам и предлагают готовую жилую недвижимость с низким первоначальным взносом. Эксперты считают, что снижение объемов ипотечного кредитования спровоцирует падение цен на некоторые виды недвижимости.
Меры, которые будут введены центральным банком, и их влияние
Во-первых, с 1 мая Центральный банк увеличит регулятивную надбавку для банков по ипотечным кредитам. При подаче заявки на ипотеку клиенты с низким депозитом или высокой задолженностью должны будут брать определенную "подушку безопасности" из собственных оборотных средств, депонированных в Центральном банке. Другими словами, прибыли для банка не будет.
Во-вторых, после 30 мая все банки, предлагающие ипотечные кредиты по ставкам ниже рыночных, должны будут создать дополнительные резервы - также из собственных средств (причем это будет касаться только кредитов, выданных после 15 марта 2023 года), и это также повлечет за собой замораживание средств в ущерб банку.
Это означает, что у банков, участвующих в схемах застройщиков с ипотекой и практически нулевым минимальным первоначальным взносом, не остается другого выбора, кроме как повышать процентные ставки вместо того, чтобы направлять собственные средства в резервы, что делает такие ипотечные предложения экономически бессмысленными для заемщика.
В-третьих, Банк России запретил навязывать ипотечным заемщикам дорогостоящие страховые полисы от уполномоченных банком компаний. В настоящее время заемщики имеют право выбрать страховую компанию с кредитным рейтингом.
При этом, если заемщики приобретают страховые полисы на конкурентном рынке, они лишают банк комиссионных доходов, которые дружественные страховые компании выплачивают кредитным организациям за клиентов, направленных банком.
По оценкам аналитиков, принятые Центробанком меры сократят доходы банка примерно на 80 млрд рублей. Никто не предполагает, как сократятся прибыли страховщиков и расходы заемщиков.
Сегодня низкие ставки по ипотеке от застройщиков достигаются за счет завышения стоимости жилья на 20-30%. Однако многие россияне соглашаются на такие предложения, надеясь досрочно погасить кредит или перепродать купленную таким образом недвижимость после завершения строительства. Однако значительная маржа должна покрывать все расходы и приносить прибыль. В прошлом году почти две трети всех кредитов, выданных на покупку новой недвижимости, составляли кредиты с доходностью ниже нуля.
- Почему центральным банкам не по душе ипотечные кредиты ниже рыночного уровня. Регулирующие органы заметили, что растет число заемщиков, берущих кредиты на покупку квартир, которые на самом деле не стоят уплаченной суммы. Регуляторы утверждают, что если эти заемщики не смогут погасить свои кредиты по ставкам ниже рыночных, то банки останутся с залогом, который нельзя будет сразу же реализовать. Это может нанести ущерб российской банковской системе.
Как изменятся ставки по ипотечным кредитам
В настоящее время российские банки предлагают обычные ипотечные кредиты по предполагаемой средней процентной ставке 10-12% годовых. Однако процентная ставка может увеличиваться в зависимости от возраста заемщика, первоначального взноса и степени страхования кредита.
- Если меры, объявленные Центробанком, сработают, банки окажутся в крайне невыгодном положении при кредитовании заемщиков с низкими официальными доходами, которые будут брать кредиты по своеобразной защитной ставке", - говорит финансовый эксперт Татьяна Упир.
С ней согласен аналитик TeleTrade Владимир Ковалев, утверждающий, что действия Центробанка отразятся на ценах на недвижимость.
- Заявления, которые Центробанк требует от банков, могут стать препятствием для роста цен на сырьевые товары. Однако, с другой стороны, банки могут повысить рыночные и кредитные ставки, чтобы компенсировать падение. Другими словами, ипотечные кредиты может стать труднее приобрести. Это, в свою очередь, повлияет на цены на недвижимость на вторичном рынке в сторону понижения. Это означает, что для тех, кто хочет купить вторичную недвижимость без ипотеки или с небольшим кредитом, будут хорошие возможности.
Что ожидается от людей, желающих купить недвижимость с помощью ипотеки
- 'Маловероятно, что крупные банки сократят количество ипотечных кредитов, которые они предлагают, но рынок таких кредитов изменится', - говорит Михаил Киселев, аналитик инвестиционной компании 'Регион'. - 'В краткосрочной перспективе основной спрос будет перераспределен на вторичное жилье, которое менее рискованно для банков и имеет более привлекательные процентные ставки. А недорогих новых объектов, доступных для покупки по ипотеке, станет меньше". Специализированные банковские программы остаются исключением лишь для ограниченного числа субъектов.
Однако Никита Чаплин, заместитель председателя Государственной Думы, член Комитета по бюджету и налогам, считает, что граждане только выиграют от инновационных мер Центрального банка.
- Президент Владимир Путин неоднократно говорил о необходимости снижения цен на жилье, и очевидно, что новые меры Центробанка являются одним из инструментов реализации его поручений. Следует также предположить, что банки ни в коем случае не будут отказываться от выдачи ипотечных кредитов. В конце концов, ипотечные заемщики обеспечивают стабильный доход кредитным организациям. Предположительно, банки перестанут выдавать рискованные кредиты, от чего выиграют и сами россияне.